Andi Ballta, ABI BANK
Ne shume ekrane dhe portale ka muaj e muaj qe flitet per “fllusken” imobiliare qe po rritet dhe do “pelcase” shume shpejt. Per jave shohim opinioniste, “specialiste”, analiste, gjitholloge, mendjexhij (dhe mendjexhesha) qe kembengulin se flluska po fryhet nga qe dikush vendos te paguaje deri ne 5 mije euro per meter katror.
Here te tjera permendet si gjetje origjinale mosperputhja e numrit te dritave te ndezura (ose te fikura) ne pallate dhe i banoreve qe konsumojne (ose jo) energji. Ka dhe nje statistike qe lidh cmimin e raportuar te shitjeve me kredite ne banka dhe pastaj nxirret kosinusi alfa qe gjithmone gjen ster nderlidhje te cdo gjeje qe ndodh me nje numer shume te sakte aktiviteti kriminal. Te gjithe bihen dakord qe kur ky aktivitet kriminal do te mbaroje, do sjelle “pa nje pa dy” fllusken imobiliare.
Vetbesimi ne qenesine e flluskes, arsyeve te flluskes, urgjencen parapellcitese, si dhe shpjegimi i cdo permiresimi financiar te shqiptareve (kryesisht) me krimin e organizuar, me kujton bindjen e shumekusheve (shume e shume vite perpara), se po te hanin tre veze (te zjera) ne dite, fundi do ishte i dhimbshem dhe i menjehershem.
Per te gjithe ata shqiptare (apo diasporen) qe kane pare te rriten te ardhurat e tyre ne vitet e fundit, apo te dyfishohet vlera e apartamentit, pavaresisht nga mosperfshirja e tyre historike ne trafiqe, apo krime te tjera te organizuara (ose solitare/te pa organizuara), dhe qe duan te investojne ne prona imobiliare, lajmi i mire eshte qe NUK KA ABSOLUTISHT ASNJE shenje domethenese statistikore flluske imobiliare ne vitin 2025.
Flluskat imobiliare pothuaj gjithmone shoqerohen nga:
A) rritje e shpejte e kreditimit,
B) rritje e interesit kredise
C) rritje e raportit te kredive me totalin e depozitave
D) rritje e raportit te kredive te keqija.
Si raportohet me poshte, ASNJE (ose me qarte ABSOLUTISHT ASNJE) nga keto stimuj te fuqishem te flluskave nuk egziston sot ne Shqiperi dhe nuk pritet te krijohet gjate 2025.
(Shume) pak histori
Shqiperia ka patur vetem nje ngadalsim/“krize” normale (domethene pa trazira sociale) financiare ne historine e vet kapitaliste qe ndodhi gjate viteve 2010-2014. Eshte shume e thjeshte te analizosh kete krize dhe tipari me domethenes jo i zakonshem i kesaj krize ka qene ruajtja e nivelit te cmimeve imobiliare. Pra as kjo krize nuk solli flluske domethenese imobiliare. Nderkohe qe cmimet nuk rane ne menyre masive dhe domethenese (qe eshte tipari kryesor i nje flluske), numri i shitjeve te apartementeve u ngadalsua shume. Arsyet kryesore te kesaj sjelljeje jo te zakonshme kane qene niveli i ulet i likuidimeve mobiliare masive. Keto likuidime nuk ndodhen sepse ka patur nje nivel te ulet kreditimit (ose pjesmarrja e larte e kapitalit) dhe nga nje sjellje historike e kujdesshme e bankave (dhe Bankes Qendrore) ndaj klienteve me probleme. Pra shqiptaret dhe sistemi bankar shqiptar vendosen te mos shesin me humbje pasuri imobiliare pavaresisht nga kthimi negativ i atyre viteve (atehere nuk egzistonte as booking as airbnb dhe qiradhenia ishte shume e ulet).
Po pse nuk shikojme asnje rrezik domethenes per flluske imobiliare ne vitin 2025?
1- shumica e zhurmes rreth flluskes imagjinare lidhet me lejet e ndertimit te dhena. Ketu “harrohet” te sqarohet se lejet e dhena nuk jane ndertime te perfunduara. Nuk ka shume sens te krahasosh ndikimin ne flluske imobiliare te PDF-ve te projekteve, me ate te ndertesave (te perfunduara apo ne ndertim) te pashitura. Flluska nuk vjen nga lejet e aprovuara por nga ndertesat e pashitura (dhe kryesisht te mbi ngarkuara me borxh).
2- edhe sikur te llogariteshin si te ndertuara te gjitha lejet e dhena ne 10 vite te fundit (raportohen rreth 9 milione metra katrore leje), po te shumezohen me rreth 600 euro per meter katror qe eshte kosto e ndertimit (nje mesatare e perafert), totali i kostos do te ishte 5-6 miliarde euro. Po te krahasohet kjo kosto me te ardhurat vjetore nga turizmi, rritjes zyrtare te depozitave ne sektorin bankar, shitjet zyrtare te raportuara te aseteve imobiliare, dhe preferences historike te shqiptareve per investime imobiliare, ky investim 5-6 miliarde euro do te ishte shume i perballueshem. Ka disa vite qe depozitat zyrtare te sistemit bankar rriten me mbi 1 miliarde euro ne vit, nderkohe qe shitjet imobiliare te raportuara edhe vetem te jo residentet jane me qindra milione euro. Nga ana tjeter nuk ka akoma nje raport te sakte se cfare pjese e lejeve eshte ndertuar (gjithsesi eshte shume larg shifres 9 milion metra katrore leje). Rritja e depozitave ne sistemin bankar dhe shitjet imobiliare te jo rezidentet tregojne perfshirjen ose potencialin perfshires te investimit me kapital. Nje investim i bazuar ne kapital (pra jo ne kredi) ka nje probabilitet shume te ulet te coje ne shitje masive qe do te conin ne nje flluske.
3- rritja e kreditimit te sektorit imobiliare eshte e moderuar ne lidhje me rritjen e depozitave. Pavaresisht rritjes se kredise, rritja e depozitave ka qene akoma me e forte. Raporti i kredive ndaj depozitave per sistemin bankar ne Shqiperi vazhdon te jete tejet i ulet (nen 50%). Flluskat imobiliare ne Amerike pas 2008 ka patur nje raport kredi bankare mbi depozita ne nivelin 100%, Spanja pas 2012 120%, dhe Kina e para pak viteve 75%.
Ritja e kreditimit imobiliar ne Shqiperi ka qene e moderuar edhe sepse sistemi bankar dhe Banka Qendrore jane shume te ndjeshem ndaj rritjes se kredise imobiliare. Per me tej, financimi i diaspores ose jo residente e qe investojne ne menyre domethenese ne prona imobiliare, eshte pothuaj inegzistent. Gjithashtu, Shqiperia nuk ka patur dhe nuk ka kreditime imobiliare afatgjata me norma fikse. Kjo situate ka mundesuar perfshirje domethenese te kapitalit ne financim. Kjo vecanti (si u shpjegua me lart) ka qene nje nga arsyet e mos renjes se cmimeve gjate 2010-2014 dhe do te vazhdoje te mbetet nje faktor stabilizues ne cmimet e pronave imobiliare.
4- interesat e kredive (pergjithesisht) kane rene gjate vitit te fundit. Euribori eshte rreth 2.4 perqind sot ne krahasim me 4 perqind dy vite me pare. Ndonese primi mbi euribor nuk ka patur ndonje ulje domethenese (dhe ne raste te caktuara eshte rritur nga kerkesa per fonde te reja) baza e euribor eshte ulur. Periudha e para krizave shoqerohet me rritje te Interesit gje qe nuk pritet te ndodhe ne 2025.
5 – zhurma tjeter e madhe per cmime per apartamente prej 4/5 mije euro per meter katror ne fakt i referohet VETEM nje numri tejet te vogel siperfaqesh te banesave shume te mira dhe te perfunduara ose pothuaj te perfunduara (ne Tirane apo vije e pare bregdetare). Totali i metrave katrore qe kerkojne kete cmim kurre nuk eshte me shume se 300-400 apartamente apo vila. Kerkesa e nje shtrese domethenese supermarresish te rinj dhe egzistues (apo familjareve te tyre) per apartamente te tilla eshte kryesisht nga bumi ekonomik i viteve te fundit dhe kjo kerkese ka qene shume me e larte se kjo oferta e apartamenteve shume te mira te perfunduara. Eshte e vertete statistikore qe ne pese vitet e fundit eshte rritur shume “edhe ferra edhe lepuri”. Ka shume me shume te ardhura dhe fitime nga sipermarres/e qe kerkojne apartamente apo vila shume cilesore.
7- kerkesa per apartamente ne Tirane apo bregdet ne cmim deri ne 1500-2000 euro per meter katror vazhdon te perbeje shumicen derrmuese te siperfaqes ne ndertim. Kjo kerkese eshte prezente dhe domethenese.
8- rritja e rrogave reale eshte shume me domethenese se sa e raportuara.
9- informaliteti ne raportimin e fitimit corodit shumicen e te dhenave makro dhe mikro ekonomike dhe sugjeron frenim te rrogave apo te fitimeve (asnje nga keto nuk eshte e sakte). Theksojme se ky fenomen nuk eshte unik per Shqiperine. Psh Greqia nga mos raportimi ka indikatore ekonomike me te ulet se Bullgaria. Gjithsesi, mungesa e eficensave ne mbledhjen dhe perdorimin e taksave deri tani ka qene e balancuar nga investimet e evazuesve fiskale ne prona, kompani dhe infrastrukture. Rritja e vazhdueshme dhe domethenese e pagave dhe fitimeve te kompanive zvogelon mundesine e flluskes.
10- meritokracia ne dhenien e lejeve te ndertimit ka qene dhe mbetet nje faktor shume pozitiv ne zhvillimin me leverdi te ndertimit. Ne eksperiencen tone ata qe kane marre leje kane qene si opozitare te flakte, mbeshtetes te hapur te partise ne pushtet, askushe politike, enderrimtare, etj. Ndryshe nga eksperienca te vendeve te tjera te vogla konkurrente direkt me Shqiperine, ketu tek ne nuk ka patur asnje grup qe ka bllokuar apo ka vonuar ne menyre domethenese dhenien e lejeve apo zhvillimin e konkurrenteve.
11- argumenti i dritave te fikura dhe fatura te dritave me konsum zero eshte shume pak domethenes per nje komb qe ka investuar ne pasuri imobiliare me fitim negativ per shume vite (deri sa per fat erdhi booking.com apo airbnb). Mos prezenca ne apartamentet qe blihen ka qene dhe eshte po ashtu tipike per shume qytete ku jabanxhijte vendosin te blene prona imobiliare por nuk jetojne atje. Miami, New York, Marbella etj kane te njejten tipologji. Fakti qe shqiptaret vazhdojne te investojne ne prona imobiliare nuk eshte as tejet i vecante, as inovativ, as vecanerisht i mencur. Gjithe bota ben dhe ka bere fiks te njejten gje per qindra vite. Ka nje studim qindra vjecar te leverdise se investimit ne grupe te ndryshme industrish ne vende te ndryshme. Ne kete studim dukshem pronat imobiliare kane qene gjithmone nje investim me kthim me te larte.
12- sot (me shume se kurre ndonjehere) bregdeti shqiptar padyshim ofron nje produkt te krahasueshem ne cilesi dhe sasi dhe cmim me zonat turistike me cmime te ulta dhe te mesme. Pavaresisht se do te duhen po aq inxhiniere me fame boterore sa kemi arkitekte te tille, per te vendosur dhe validuar infrastrukturen e duhur, apo nje upgrade te ndergjegjes kolektive per tu sjelle dhe sherbyer si vend me cmim te larte, nuk ka me nevoje te shpjegohet se pse ja vlen te vish nje jave ne Shqiperi apo te blesh nje apartament ne bregdet ne Shqiperi. Per ata/ato qe e njohin Tiranen me vite, e dine se ne zonen e bllokut ne Tirane gjate te shtunave te shume muajve degjohen shume gjuhe te huaja. Prurjet e turizmit dhe interesi ne prona imobiliare ne bregdet pritet te vazhdoje. Si eshte diskutuar me heret, bregdeti i Shqiperise eshte me pak se 20 perqind i zhvilluar (dhe po flasim vetem per vijen e pare). Prurjet e te ardhurave nga turizmi dhe investimet ne zona turistike raportojne kerkese te kenaqshme qe pritet te vazhdoje gjate 2025.
13- rendesia e diaspores ne investime eshte shume e madhe. Cdo vit kjo diaspore shtohet ne sasi dhe potencial financiar investues ne prona imobiliare. Gjithashtu hotelieret e suksesshem kane filluar te perdorin emrin e mire te tyre per te krijuar brande rezidenciale dhe klientela e tyre te hoteleve po i ndjek ne investime imobiliare. Kerkesa ngs diaspora vazhdon te jete shume e kenaqeshme.
14- akoma ne Shqiperi nuk kemi spekulatore institucionale qe do te ndikonin si ne rritjen e shpejte te cmimeve ashtu dhe ne likuidimin masiv te pronave imobiliare ne rast krize. Kur keta spekulatore kane hyre ne tregjet e Kroacise, Malit te Zi apo vendeve te tjera te Mesdheut Verior ka patur nje rritje me te shpejte te cmimit. Ky segment investues vazhdon te jete inegzistent ne Shqiperi kryesisht per shkak te:
A) mos njohjes historike te Shqiperise si destinacion inevestimi,
B) nje sistemi gjyqesor ne zhvillim,
C) nje steriotipi negativ te forces mbrojtese te ligjit per investitore te huaj.
Ndonese perceptimi eshte shume me negativ se realiteti, mos njohja historike e Shqiperise dhe rastet e mos mbrojtjes se investitoreve te huaj kane mbajtur dhe mbajne larg investitore spekulative te huaj ne prona imobiliare.
15) kredite e keqija si total i volumit te kredive jane ne nivelet me te ulta historike (nen 5 per qind). Ngadalesimi/kriza imobiliare ne Shqiperi erdhi kur kredite e keqija ishin afer 20 perqind te totalit.
16) likuidimi masiv i pronave imobiliare eshte nje nga faktoret kryesore qe pershpejton fllusken ne plasje dhe shfryrje. Ky lloj likuidimi ne Shqiperi eshte shume i veshtire nga ana ligjore pasi:
A) ndertuesit kane pothuaj zero risk penaliteti ne menyren se si hartohen kontratat e porosise ne rast vonese te investimit si pasoje e mos shitjeve. Risku i mos perfundimit nga mos shitja kryesisht ka qene dhe eshte perballuar nga porositesit, pronaret e tokes dhe financuesit. Per pasoje investitoret mund te vonojne afatin e perfundimit ne varesi te kerkeses se shitjeve.
B) inventari i apartamenteve te mbaruara dhe te pashitura eshte shume i ulet per te krijuar flluske.
C) nuk mund te shiten ndertesa te pa hipotekuara dhe ndertesat hipotekohen shume me vone se mbarohen.
17) pronat imobiliare jane nje nga mundesite e inventarizimit/ruajtjes te pasurise. Dikush mund te zgjedhe qe pasurine ta mbaje ne kompani, dikush tjeter ne bono thesari apo korporative, ar, argjend, burse, monedhe, kripto, etj. Per shkak te limitimit te mundesive te investimit dhe risise embrionike te zhvillimit te turizmit, investimet imobiliare vazhdojne te jene nje alternative domethenese dhe dominuese ne Shqiperi. Ne jemi ne fillimet e perdorimit te turizmit si burim domethenes te ardhurash dhe eshte kjo nje nga aresyet e mosnjohjes se te mires se madhe qe na ka gjetur.
Te gjithe faktoret e mesiperm sugjerojne qe nuk ka asnje arsye makro apo mikro ekonomike per te parashikuar flluske imobiliare ne 2025. Mbase kur te tre fishohen kredite e keqija, dyfishohet raporti kredi mbi depozitat, apo dyfishohen interesat dhe shume nga tiparet e siper permendura fillojne te jene me pak domethenes ka sens te shikohet perqendrimi i secilit ne prona imobiliare.
Analiza e mesiperme perjashton situata ekstreme (lufte, lufte civile apo akte domethenes terroriste). Gjithsesi, anetaresimi i Shqiperise ne NATO dhe procesi i pranimit ne Bashkimin Europian minimizojne ne menyre shume domethenese keto rreziqe ekstreme.
