Irena Beqiraj
Në vitin 1999, Andrew Lawrence, një analist i pronave që punonte në Barclays Capital shkroi një punim me titull “Indeksi i Rrokaqiejve: Kullat e Gabuara”. Raporti nuk u publikua, por ai argumentonte një “parim të përgjithshëm ekonomik” që ndërtesat shumë të larta shfaqen në kulmet e cikleve ekonomike. Ndryshe, kullat janë simbole prej qelqi e çeliku të asaj që ekonomisti Alan Greenspan më vonë do ta quante ‘bollëku irracional’.
Historia tregon se ndërtimi një serie rrokaqiejsh, ndërtesa me lartësi rekord janë pasuar nga kriza financiare. Ajo tregon jo vetëm që ka një korrelacion midis të dyja ngjarjeve, por edhe shkalla e rritjes së lartësisë së një ndërtese mund të jetë një matje e saktë e shtrirjes së krizës që pason.
Nga rrokaqiejtë që paralajmëruan kriza mund te përmendim:
Rrokaqielli i parë në botë, ndërtesa Equitable Life e Nju Jorkut, 166 metra, u përfundua në 1873 ne prag te recesionin pesë-vjeçar nga 1873-1878.
Ndërtesa Singer, 187 metra e gjatë dhe Kulla e Kompanisë së Sigurimeve Metropolitan Life, 247 metra, u hapen në Nju Jork gjate panikut të vitit 1907, përkatësisht në 1908 dhe 1909. Met Life mbeti ndërtesa më e lartë në botë deri në vitin 1913.
Empire State Building, 443 metra e gjatë, u lançua në vitin 1931, pak para renies së Wall Street të vitit 1929. Ndërtesa e Chrysler, 319 metra, u hap për publikun gjithashtu në vitin 1929.
Kullat e Qendrës Botërore të Tregtisë (541 m) dhe Sears Tower (442 m), u hapën në vitin 1973, gjatë rrëzimit të bursës 1973–1974 dhe krizës së naftës 1973. Kullat Binjake Petronas, 452 m të larta, u hapën para krizës financiare aziatike 1997 dhe mbajtën rekordin botëror të lartësisë për pesë vjet.
Burj Khalifa, 828 metra i lartë, u hap në vitin 2008, në kulm të Recesionit të Madh të 2007-2009. Hapja e saj u shoqërua nga falimentimi i fondit më të madh të investimeve në Emiratet e Bashkuara.
Në pamje të parë kjo duket si një rastësi historike interesante madje intuitivisht kjo mund të duket edhe e gabuar. Kullat e larta shpesh konsiderohen si simbol i suksesit ekonomik dhe financiar, si kulmi zhvillimit edhe si triumfi i racionalitetit. Ato jo rrallë herë shihen nga njerzit si produkt i sistemeve të sofistikuara , të planifikimit, financimit, projektimit edhe ndërtimi.
Por arsyet përse ndërtimi i tyre mund te parashikojë një kolaps ekonomik nuk janë të vështira për t’u shpjeguar.
Duke qenë se duhet shumë kapital për të financuar një kullë të lartë, ndërtimi i tyre ndodh vetëm në kohët kur paratë janë “të lehta” për t’u siguruar, dhe kur investitorët kanë humbur racionalitetin , duke besuar se cmimet e paradoksalisht te larta do te vazhdojne edhe përfirtueshmëria do të jetë e lartë.
Në një analizë e vitit 1995, Carol Willis, themeluesja, drejtoresha dhe kuratorja e Muzeut Rrokaqiejve në Manhattan, zbuloi se “ndërtesat më të larta në përgjithësi shfaqen menjëherë në fazën e fundit të një “lulëzimi”. Lartësia e tyre është prova se ethet spekulative edhe irracionaliteti kanë prekur si zhvilluesit ashtu edhe financuesit e tyre” sipas saj rrokaqiejt shfaqet kur rritja ekonomike shteron dhe ekonomia është para krizës.
Shqipëria po ashtu është futur në fazën e Rrokaqiejve. Kjo shton dyshimet për ekzistencën e një flucke në sektorin e pronave te paluajtshme, por jo vetëm .
Edhe pse vlera e gjithë pasurive të paluajtshme në Shqipëri vlerësohet rreth 84 miliardë USD ose rreth 3.2 herë më shumë se PBB -ja, (SHBA e ka ketë raport 1.6 herë ), oferta po vazhdon te rritet, shitjet po ngadalësohen edhe cmimet por edhe kostot e ndërtimit po rriten.
Ndërkohë qe 53 mijë apartamente janë bosh, qiratë shumë larta, edhe cmimet e papërballueshme të banesave e mbajnë një pjesë të konsiderueshme të popullatës ne moshë të re jashte këtij tregu . Ndërkohë që të ardhurat reale të disponueshme nuk jane rritur , rritja e flukseve hyrese të kapitalit qe investohet kryesisht në ndertim, edhe optimizmi se cmimet do të vazhdojnë të rriten ka cuar në një mbiinvestim ne këtë sektor. Ky lulëzim ekonomik i sektorit është artificial dhe i paqëndrueshëm.
Formulat e pranuara gjerësisht për të vlerësuar performancën e një projekti ndërtimi në kohë “normale” nuk funksionojnë më. Sjelljet racionale ia lë vendin sjelljes iracionale ; blerësit vënë bast mbi kërkesën dhe qiratë gjithnjë në rritje dhe janë të gatshëm të paguajnë më shumë sesa do të bënin normalisht. Kjo shpërndarje e gabuar të kapitalit, me shumë gjasa do të rezultojë në një krizë te sektorit , thellësia e së cilës do të varet nga sasia e kreditimit, e cila po ashtu po njeh rritje.
Sigurimi i status-quo nëpërmjet madhështisë së ndërtimeve është qasje e vjetër edhe historia është provuar të jetë gjithmonë e pagabueshme. Vizioni e për të ndërtuar madhështinë e një qyteti shpesh përfundon si një kujtesë e arrogancës, lakmisë dhe pritshmërive të pamundura.
